Chu kỳ bđs tại Việt Nam hiện nay đang diễn biến như thế nào?

Chu kỳ bđs tại Việt Nam hiện nay đang diễn biến như thế nào?

Chu kỳ bđs tại Việt Nam hiện nay đang diễn biến như thế nào

Chu kỳ bđs là gì? Các chu kỳ bất động sản tại Việt Nam diễn ra như thế nào? Trong đầu tư kinh doanh BĐS việc nắm được bản chất, sự vận động của các chu kỳ thì trường bđs sẽ giúp các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản có được hướng đầu tư, xây dựng hợp lý; đặc biệt trong bối cảnh nhiều năm gần đây hoạt động kinh doanh bđs đang phát triển mạnh nhưng đồng thời còn tồn tại những biến động, rủi ro đòi hỏi nhà đầu tư phải xem xét, đánh giá và ra quyết định sao cho hợp lý.

1. Chu kỳ bất động sản là gì?

Chu kỳ là khoảng thời gian giữa 2 lần lặp lại liên tiếp của một sự việc, hay thời gian để kết thúc 1 vòng quay, một chu trình. Như vậy đơn vị đo chu kỳ là một đơn vị đo thời gian. Trong toán học và một số lĩnh vực khác; chu kỳ có thể được hiểu là độ dài giữa hai cấu trúc lặp lại.

Chu kỳ bđs là gì
Chu kỳ bất động sản là gì?

Bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với những tài sản khác là nó không di dời được. Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm có đất đai và những tài sản khác gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất đó.

Có nhiều định nghĩa khác nhau về chu kỳ bđs nhưng nói chung thì chu kỳ bất động sản nó chính là “vòng đời” của bất động sản. Trong đó, mỗi chu kỳ kéo dài từ 7 đến 9 năm và trải qua nhiều giai đoạn. Trong đó bao gồm: Phục hồi – tăng trưởng – bùng nổ – suy thoái và đóng băng.

2. Các chu kỳ BĐS tại Việt Nam

Hiện nay, chu kỳ của bđs tại Việt nam được chia làm 4 chu kỳ:

2.1 Chu kỳ bất động sản thứ nhất: 1993 – 1999

Năm 1993 khi luật đất đai ra đời thì thị trường BĐS mới được định hình rõ ràng.

Năm 1994 Giai đoạn này đất nước cơ bản đã ra khỏi cuộc khủng hoảng kinh tế – xã hội. Tăng trưởng kinh tế lên cao; lạm phát thì bị chậm lại.

Thời kỳ 1993 đến 1995 là giai đoạn đầu mở cửa của nền kinh tế Việt Nam. Năm 1995 là một năm đặc biệt khi đồng thời Việt Nam ký hiệp ước bình thường hóa quan hệ với Hoa Kỳ và gia nhập vào cộng đồng các nước Đông Nam Á (Asean).

chu ky bat dong san thu nhat 1993 1999
Chu kỳ bđs thứ nhất: 1993 – 1999

Nền kinh tế Việt Nam đã chuyển mình từ kế hoạch hóa tập trung sang vận hành theo cơ chế thị trường. Điều này đã giúp cho nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ.

Tin nên xem: Có nên mua đất để dành không? Chia sẻ kinh nghiệm mua đất để dành sinh lời tối đa

GDP tăng trưởng trên 9% vào những năm 1995 (9,54%); và 1996 (9,34%) khiến người dân có nhiều niềm tin tích cực vào tương lai. Chu kỳ thị trường bđs tăng mạnh trong thời gian này.

1997 – 1999 suy thoái: Vào năm 1996 khu vực Châu Á có dấu hiệu khủng hoảng và thật sự nó diễn ra vào năm 1997-1998 cuộc khủng hoảng tiền tệ này đã làm giảm tốc độ tăng trưởng kinh tế, GDP năm 1999 giảm xuống còn 5.8%. Thị trường của  bất động sản cũng rơi giai đoạn suy thoái.

2.2 Chu kỳ bđs thứ hai: 2000 – 2006

Năm 2001 Việt Nam đã ký thành công Hiệp định thương mại Việt Mỹ giúp nền kinh tế tăng trưởng tốt. Thị trường BĐS đã chuyển mình vào năm 2000 và tăng trưởng mạnh mẽ trong 2 năm 2001 và 2002.

2003 đến 2006 suy thoái: Sau đó thị trường BĐS bùng nổ thì thị trường chậm lại. Thị trường ghi nhận năm 2003 giao dịch thành công giảm 28%, 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.

2.3 Chu kỳ của bđs thứ 3: 2007 – 2013

Chu kỳ của bđs thứ 3: 2007 – 2013
Chu kỳ của bđs thứ 3: 2007 – 2013

Năm 2006 Việt Nam chính thức tham gia vào WTO. Thị trường BĐS hồi phục và tăng trưởng; giá đất được tăng lên mạnh vượt qua khả năng mua của đa số người dân. Lạm phát năm 2008 lên cao đến 22%.

2009 đến 2013 suy thoái: Năm 2008 khủng hoảng kinh tế toàn cầu diễn ra làm cho nền kinh tế 1 lần nữa xuống dốc kéo theo sự sụt giảm của thị trường bất động sản.

2.4 Chu kỳ bất động sản thứ 4: từ 2014 đến nay

2014 đến 2017 tăng trưởng: Với chính sách hướng tới sự phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS đặc biệt trong năm 2014 bắt đầu cho phép người nước ngoài được sở hữu bất động sản tại Việt Nam.  Chu kỳ thị trường bđs được kích thích tăng trưởng trở lại.

2018 đến nay suy thoái: Sau thời kỳ phát triển nóng thì 2018 thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại và đi xuống. Nguyên nhân không nhỏ là do chính quyền rà soát pháp lý hàng loạt dự án. Đồng thời ngân hàng nhà nước bắt đầu những chính sách siết tín dụng cho bất động sản.

3. Nhận diện chu kỳ BĐS giai đoạn 2022 đến 2023

Tính đến thời điểm hiện tại thì bđs Việt Nam chỉ mới trải qua 4 chu kỳ. Từ năm 2018 đến nay là một giai đoạn suy thoái của chu kỳ 4. Vậy từ 2022 trở đi là giai đoạn đầu tiên của chu kỳ 5 hay vẫn là giai đoạn cuối cùng của chu kỳ thứ 4? Câu hỏi này hiện đang là thắc mắc của nhiều người. Bởi vì xác định được đúng giai đoạn và chu kỳ bđs Việt Nam sẽ giúp nhà đầu tư xác định được thời điểm phù hợp để đầu tư.

Nhận diện chu kỳ BĐS giai đoạn 2022 đến 2023
Nhận diện chu kỳ BĐS giai đoạn 2022 đến 2023

Xét theo quy luật của chu kỳ (sau khoảng 7 năm) thì 2021 – 2022 sẽ là giai đoạn tăng trưởng của BĐS Việt Nam. Tuy nhiên, từ đầu 2020 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang phải chịu sự tác động của dịch bệnh, vì vậy 2021 chưa có dấu hiệu của sự tăng trưởng.

Vào cuối năm 2021, thị trường bđs Việt Nam lại có các tín hiệu lạc quan của sự phục hồi. Đó là: kinh tế ổn định, tín dụng hào phóng, FDI đổ vào liên tục, hạ tầng được đầu tư, chính sách giải ngân đầu tư công được đưa ra, tình hình dịch bệnh được kiểm soát tốt, tốc độ tiêm vắc xin nhanh,… Những yếu tố này đang từng bước giúp khôi phục nền kinh tế tại Việt Nam, trong đó BĐS được dự đoán sẽ là lĩnh vực được khôi phục sớm và nhanh nhất.

Năm 2021 – 2022 sẽ là giai đoạn phục hồi của thị trường bđs, và cuối năm 2022 – 2023 sẽ giai đoạn BĐS tăng trưởng. 

4. Các yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ bất động sản

Các yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ bđs
Các yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ bất động sản

Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ bđs Việt Nam. Tuy nhiên, các chuyên gia đã liệt kê một số yếu tố sau đóng góp, bao gồm:

4.1 Về dân số 

Cơ cấu của sự gia tăng dân số ngày càng cao thì nhu cầu về nhà ở cũng theo đó mà gia tăng thúc đẩy thị trường kinh doanh bất động sản phát triển.

4.2 Về lãi suất

Lãi suất ảnh hưởng lớn đến sức mua của người mua nhà ở tiềm năng. Khi lãi suất cao; đây có thể là yếu tố ngăn cản nhiều người có ý định mua nhà. Ngược lại, lãi suất thấp có thể sẽ khuyến khích hoạt động mua nhà bùng nổ, vì chi phí dài hạn để tài trợ mua nhà rẻ hơn.

4.3 Về các yếu tố tự nhiên

Các yếu tố liên quan đến vị trí của BĐS, kích thước và diện tích của bất động sản cũng là những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị; hướng phát triển, kinh doanh nhu cầu mua đối với bđs.

4.4 Về nền kinh tế chung

nen kinh te chung

Tình hình kinh tế nói chung cũng là 1 nhân tố khi dự đoán chu kỳ thị trường nhà ở. Nhìn chung, khi nền kinh tế đang phát triển tốt hoặc có xu hướng đi lên, người tiêu dùng cảm thấy được khuyến khích mua BĐS nhà ở nhiều hơn. Họ cảm thấy rằng giá trị tài sản cá nhân sẽ tiếp tục tăng lên. Nhìn chung, nếu nền kinh tế hoạt động tốt thì chu kỳ bđs cũng đang hoạt động tốt. Nếu nền kinh tế bị trì trệ, thị trường bđs cũng có xu hướng suy sụp theo.

Tin khác:

4.5 Về chính sách của chính phủ

Để đảm bảo chức năng quản lý Nhà nước cụ thể là những cơ quan có thẩm quyền trong phạm vi quản lý, điều hành trong phạm vi BĐS của chính phủ sẽ ban hành các văn bản pháp luật điều tiết những hoạt động liên quan đến bất động sản; qua đó nhà đầu tư phải có hướng phát triển phù hợp với pháp luật; đồng thời quy định của pháp luật giúp quy định trình tự; thủ tục các vấn đề liên quan đến bđs của người mua. Do đó chính sách pháp luật của chính phủ sẽ ảnh hưởng các chu kỳ bđs.

Lời kết:

Hiểu được giai đoạn chu kỳ bđs sẽ giúp bạn có được tầm nhìn đầu tư bất động sản tốt hơn trong dài hạn. Thị trường BĐS sắp sửa và đang thay đổi, nhà đầu tư phải theo dõi chặt chẽ để xác định các xu hướng sắp tới. Mỗi giai đoạn đều ẩn chứa các tiềm năng đầu tư nếu nhà đầu tư có thể nắm bắt được.