Dự án ma là gì ? Đặc điểm nhận biết dự án ma năm 2022 ⋆ BDS NHẬT NAM

Dự án ma là gì ? Đặc điểm nhận biết dự án ma năm 2022

Du An Ma La Gi Dac Diem

Thị trường đầu tư bất động sản được nhận định tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất trong các loại hình đầu tư, đặc biệt chính là các dự án ma thường xuyên là nỗi ám ảnh của rất nhiều nhà đầu tư mới tham gia. Vậy dự án ma là gì? Các loại đất nền ma đáng chú ý, và cách nhận biết dự án ma dễ dàng nhất sẽ được bật mí trong nội dung bài viết sau đây.

1. Định nghĩa dự án ma là gì?

Dự án ma là danh từ được dùng để chỉ những dự án không có thật, dự án trên giấy hoặc các dự án chưa đáp ứng điều kiện pháp lý để bán ra thị trường. Các chủ đầu tư – doanh nghiệp bán dự án ma thường lợi dụng nhu cầu ngày càng gia tăng ở những đô thị, thành phố lớn để thu lợi bất chính. 

Du An Ma La Gi 1
Dự án ma là gì?

Dự án mà là gì? Thật ra các dự án ma chính là một hình thức lừa đảo trên thị trường giao dịch bất động sản. Dựa trên nhu cầu mua bất động sản giá rẻ của nhiều người, cho nên đa số các dự án ma thường xuất hiện ở các vùng đất quy hoạch cho các công trình nhà nước ( công viên công cộng, nghĩa trang, rừng lấy gỗ,…), đất nền ma,…

Các dự án ma thường cách xa khu đô thị lớn, tự ý phân lô và bán với mức giá rẻ hơn x2,x3 lần so với giá của thị trường, để người mua cảm thấy hợp lý để xuống tiền mua một miếng đất giá hời.

2. Các loại đất nền ma đáng chú ý hiện nay

Trong định nghĩa dự án ma là gì ở trên, có nhắc đến một khái niệm đó là đất nền ma, vậy có bao nhiêu loại đất nền ma? Hãy cùng tìm lời giải ngay sau đây nhé.

2.1 Đất chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng

“70 đến 80% các dự án đất nền được quảng cáo trên thị trường là đất cá nhân”. Ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội môi giới BĐS Việt Nam cho biết khi được phỏng vấn trên báo Zing.

Các lô đất thường được rao bán với diện tích lớn, từ khoảng 6000m² đến 1 ha. Chủ yếu do những cá nhân thường cố tình lách luật về quy định về diện tích tách thửa tối thiểu của đất nông – lâm nghiệp.

Du An Ma La Gi 2
Dự án ma làm cho nhà đầu tư rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan

Các dự án đất nền “thật” hiện nay đang cạn dần. Để chuyển đổi đất nền dự án cần phải có quy hoạch, bản đồ 1/500 và có sự tham gia, phê duyệt của cơ quan Nhà nước, được các đơn vị chức năng kiểm tra và giám sát nghiêm ngặt từng bước. Đa số khách hàng hoàn toàn không nhận ra điều này, dẫn đến mua nhầm đất chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng.

2.2 Đất nền chưa cấp phép phân lô

Trong 10 năm trở lại đây, cơn sốt đất nền ảo vẫn diễn biến phức tạp tinh vi, khiến cho nhiều địa phương phải can thiệp và ban hành lệnh cấm phân lô – tách thửa. 

Tình trạng chưa lên thổ cư đã rao bán thường xảy ra chủ yếu ở một số khu vực như: vùng ven vệ tinh TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu, Lâm Đồng những đặc khu kinh tế như Phú Quốc,…Nếu nhà đầu tư đang có ý định mua đất ở khu vực này, cần phải xem xét kỹ lưỡng, tra cứu quy hoạch xem đất đã được phân lô hay chưa.

Nếu mua nhầm đất chưa được phép phân lô, chưa lên được thổ cư sẽ gây ra không ít khó khăn cho bạn. 

Xem Thêm:

2.3 Đất nền thanh lý giá rẻ từ các “dự án ma”

Một hình thức khác của dự án ma là gì? Đó chính là đất nền thanh lý. Sau khi cơn sốt đất từ các bong bóng BĐS đi qua, nhiều nhà đầu tư đu đỉnh đợt trước sẽ cố gắng “xã hàng”. Bán lại đất nền với giá thấp hơn rất nhiều so với giai đoạn đỉnh, tuy nhiên, nếu giá bán quá rẻ,  người mua cần hết sức thận trọng, vì của rẻ là của ôi.

Du An Ma La Gi 3
Dự án ma gây chấn động năm 2020 của công ty Alibaba

Một số nguyên nhân khiến cho đất nền thanh lý có giá thấp bất thường được xác định là: chưa có đường điện nước, quá xa xôi hẻo lánh, đất có tranh chấp pháp lý, đất chưa có sổ hoặc pháp lý mập mờ.

Thông thường, các miếng đất này được rao bán trên sàn môi giới nhỏ hoặc những môi giới cá nhân. Mánh khóe được sử dụng phổ biến là giới thiệu “có mối quan hệ với ngân hàng” để tạo niềm tin cho người mua đất.

Chính vì thế, trước khi quyết định mua, hãy nên kiểm tra kỹ sổ đỏ, xem phải sổ thật hay không, tiến hành rà soát kỹ hợp đồng để tránh các điều khoản bất lợi cho mình.

3. Một số cách nhận biết dự án ma dễ dàng dành cho người mới

Các dấu hiệu nhận biết dự án ma là gì? Thông thường sẽ có một số cách nhận biết sau đây:

3.1 Giá bán đất nền quá rẻ trong khi lợi nhuận cao bất ngờ

Trên thực tế, mức giá bán chính là cách đơn giản nhất để phân biệt dự án ma so với các dự án uy tín. Theo các chuyên gia BĐS phân tích, giá trị đất có thể khác nhau ở từng địa phương nhưng không thể nào có giá quá rẻ, thấp hơn  nhiều lần so với mặt bằng chung của thị trường hiện tại.

Hơn thế nữa, những chủ đầu tư dự án ma còn cam kết lợi nhuận tăng trưởng mạnh đến không ngờ, thậm chí là x2,x3 lần thậm chí là x10 trong một thời gian rất ngắn. Người mua nên nhớ rằng, nếu dễ ăn lãi suất cao thì đâu cần sự kêu gọi đầu tư nhiệt liệt đến như vậy, tại sao họ không ôm đó hoặc bán cho người nhà để kiếm tiền.

3.2 Hồ sơ pháp lý bất động sản không rõ ràng

Ở Việt Nam, nếu người mua đất dính tới các vấn đề pháp lý liên quan đến luật đất đai thì có thể đợi thời gian rất dài để được giải quyết, có khi lên đến 10 năm mà vẫn chưa được giải quyết triệt để. 

Vậy dấu hiệu tiếp theo nhận biết dự án ma là gì? Đó chính là những dự án chưa có giấy phép khởi công, chưa được phép phân lô tách sổ, hoặc những dự án vướng phải pháp lý kiện tụng sẽ có giá rất rẻ. Ngoài ra, một số đối tượng còn cố ý làm sổ đỏ giả để gài bẫy người mua, họ sẽ mướn thêm 5 đến 10 người giả làm khách hàng cùng đến xem đất trong cùng thời điểm với bạn để tạo nên một tâm lý sợ đánh mất hàng ngon – khoa học gọi là hiệu ứng đám đông. 

Du An Ma La Gi 4
Hãy đến cơ quan chức năng có thẩm quyền để tra cứu thông tin đất trước khi mua

Hãy tỉnh táo, đừng đi theo đám đông cá nhân, đừng vay mượn tiền nóng tại chỗ để đặt cọc, và đừng bị bọn chúng dắt mũi. Khi có thông tin,hãy tiến hành kiểm tra quy hoạch tại cơ quan chức năng,và người mua sẽ nhận ra ngay đây là các dự án ảo, lừa đảo.

3.3 Cơ sở hạ tầng chưa ổn định

Để phân biệt dự án ma và dự án uy tín đó chính là dựa trên cơ sở hạ tầng, các dự án ma thường có có sở hạ tầng nhiều thiếu sót hoặc làm sơ xài. Bởi vì theo quy định để được Pháp luật chấp thuận phân lô – tách thửa, mở bán các lô đất, phải đảm bảo có hệ thống cơ sở hạ tầng ở mức tối thiểu, nghĩa là có sẵn các dịch vụ thiết yếu như đường đi, cột điện, đường nước, cống thoát nước, thu gom rác thải….

Trong khi đó ở các dự án ma chỉ tiến hành văng hàng rào dây, trải sỏi cho đường đi ở mức từ 4 đến 6 mét  vừa đủ xe ô tô nhằm qua mắt những khách hàng thiếu kinh nghiệm.

Lời kết

Với những thông tin chia sẻ trên đã giúp các bạn giải đáp được câu hỏi Dự án ma là gì?, cách nhận biết và phân biệt dự án ma so với các dự án uy tín. Hy vọng rằng bạn sẽ có cái nhìn khách quan và thực tế hơn về thị trường đầu tư bất động sản,để có thêm được nhiều kinh nghiệm quý báu. Và hơn hết chính là sự chủ động, tìm kiếm thông tin tư vấn từ các nguồn úy tín để không rơi vào bẫy của những chủ đầu tư thiếu uy tín.

Làm sao để nhận biết dự án ma dễ dàng dành cho người mới?

– Giá bán đất nền quá rẻ trong khi lợi nhuận cao bất ngờ
– Hồ sơ pháp lý bất động sản không rõ ràng
– Cơ sở hạ tầng chưa ổn định

Các loại đất nền ma đáng chú ý hiện nay là gì?

– Đất nền chưa cấp phép phân lô
– Đất chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng
– Đất nền thanh lý giá rẻ từ các “dự án ma”